SUPERBONUS 110%: come beneficiarne in condominio

Il Decreto Bilancio ha introdotto nuove disposizioni in riferimento alla detrazione fiscale delle spese effettuate, sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, antisismica, installazione di impianti fotovoltaici.

Il Superbonus conta due tipologie di interventi:

• il Super Ecobonus per lavori di efficientamento energetico;
• il Super Sismabonus per lavori di adeguamento antisismico.

L’incentivo consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali, e per la parte spesa sostenuta nell’anno 2022 in quattro quote annuali di pari importo, individuando le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto di beneficio, l’ambito soggettivo di applicazione dell’agevolazione nonchè gli adempimenti da portare a termine per beneficiare della medesima.

Per usufruire del Super Ecobonus è necessario almeno un intervento detto “trainante”. Gli interventi trainanti sono l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio, la sostituzione degli impianti termici con impianti centralizzati.

Eseguito almeno uno degli interventi trainanti, il beneficiario può effettuare anche gli interventi cosiddetti “trainati”, quali la sostituzione degli infissi, le scermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, degli impianti di domotica, l’eliminazione delle barriere arichitettoniche e molto altro.

L’insieme degli interventi deve comportare un miglioramento minimo di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Per interventi sulle parti comuni degli edifici si può scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, altri possono optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dal fornitore dei beni o servizi come “sconto in fattura” o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

La legge non costringe tutti i condòmini a partecipare ai lavori che interessano le parti comuni dell’edificio solo perchè rientrano nel Superbonus 110%. Può capitare, infatti, che solo alcuni proprietari delle unità immobiliari decidono di sfruttare il maxi-sconto fiscale per fare degli interventi agevolati, mentre il resto dei vicini preferisca restarne fuori.

Va ricordato, innanzitutto, che per poter realizzare i lavori di manutenzione straordinaria in condominio è necessaria la maggioranza assoluta. Significa che è possibile chiamare l’impresa e dare il via all’operazione solo se all’assemblea c’è lo stesso quorum necessario per quella odierna, mentre per approvare la delibera in seconda convocazione, ci vuole la maggioranza numerica degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda il superbonus in condominio, la legge richiede che la delibera per dare il via ai lavori agevolati venga approvata a maggioranza semplice, quindi inferiore rispetto a quella normalmente richiesta.

Gli interventi possono essere decisi anche da un singolo condomino per il suo appartamento, nel caso, ad esempio, voglia sostituire l’impianto di riscaldamento autonomo e beneficiare di altri lavori trainanti (fotovoltaico, infissi, ecc…). Tuttavia, il proprietario dovrà chiedere all’assemblea la dovuta autorizzazione.

Così come un singolo condomino può fare dei lavori agevolati dal Superbonus, con il consenso dell’assemblea, è altrettanto legittimo che il proprietario di un’unità immobiliare non voglia partecipare alle opere sulle parti comuni decise dal resto dei vicini e decida di non dare il proprio voto.

In questo caso, come chiarito recentemente dall’Agenzia delle Entrate, i lavori possono essere comunque eseguiti. La Legge di Bilancio 2021 consente, in sostanza, al condomino o ai condòmini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilià di manifestare in sede assebleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fuire anche delle agevolazioni fiscali.

In merito al compenso dell’amministratore di condominio per l’espletamento delle pratiche e adempimenti necessari ai fini del Superbonus 110%, c’è da dire che, come confermato nella circolare n. 30/E 2020: “la spesa non può essere considerata fra quelle ammesse alla detrazione”